- 空间竞争视角下奥特莱斯模式研究
- 2014年
- 奥特莱斯已演变成为一种新型的零售业态,在实践中取得巨大成功,但相关学术理论成果还相对缺乏。本研究以空间竞争理论为基础,从传统购物中心和奥特莱斯间的博弈出发,在消费者的偏好不确定的情况下,探究了奥特莱斯的区位选择、建设规模以及商品定价问题,试图为奥特莱斯投资人提供决策依据。研究结果表明,最优区位选择和建设规模依赖于消费者的聚集程度,消费者聚集程度较低时,奥特莱斯应紧邻消费者,投资者应尽可能扩大其建设规模,聚集程度较高时,可适当远离消费者,且选址越远,建设规模越大。另外,奥特莱斯中各零售商的商品售价不会偏离购物中心指导价。
- 龚朴王晨
- 关键词：区位选择奥特莱斯
- 考虑买方“跳单”行为的房产中介定价策略被引量：2
- 2018年
- 买方"跳单"现象普遍存在于我国房地产产权交易二级市场,但目前相关运营层面的理论研究比较缺乏,因此,本研究通过探究买方"跳单"行为中的决策过程,分析了房产中介的中介费定价策略,试图提供相应的决策指导。虽然买方"跳单"仍然可能为房产中介带来一定的违约金补偿,但研究结果表明,房产中介的定价一定不能造成所有买方"跳单"。另外,在"跳单"违约金较高或房价较高时,中介的定价应尽可能保证买方零"跳单"。而当销售成本较高时,房产中介的定价会比较极端,要么很高,要么很低。最后,从利润的角度看,"跳单"违约金越高,房产中介所能获得的利润越高。同时,房产中介选择房价较低,房屋售价差异较小的区域代理,所获利润更高。案例分析结果表明,市场上买方对房屋的支付意愿较低时,相对于目前中介普遍使用的中介费策略,基于买方"跳单"行为的定价策略更优。
- 王晨龚朴
- 关键词：房产中介
- 不对称信息下写字楼租赁中扩张合约研究
- 2016年
- 写字楼租赁市场中,企业租户扩张的概率是私有信息,因此,为出租方合理定价扩张合约带来了挑战。考虑合约双方信息不对称,建立了出租方的合约设计和租户的合约选择模型,研究表明:竞争市场中,高扩张概率企业会选择高扩张概率出租方提供的扩张选择权合约或优先要约权合约,低扩张概率企业会选择低扩张概率出租方提供的优先要约权合约;完全垄断市场中,高扩张概率企业会选择扩张选择权合约,低扩张概率企业会选择优先要约权合约或优先承租权合约;相对于竞争市场,完全垄断市场中的出租方可以获得更高利润。数值实验结果显示,除两种情况外,出租方应在经济上行时降低租金,经济下行时提升租金。
- 王晨龚朴
- 关键词：写字楼信息不对称合约设计
- 买方“跳单”行为下房产中介代理合约选择被引量：3
- 2015年
- 依据合约理论的分析框架,研究了面对中国普遍存在的买方"跳单"行为,房产中介应当如何在开放性代理合约和独家代理合约中进行选择.首先通过模型的建立与求解分析了各合约下中介的最优的努力水平,并研究了买方"跳单"概率和卖方房屋售价对最优决策的影响.然后基于最优决策,对两种合约进行了比较,结果显示中介在独家代理时应实施更高的努力水平;若买方"跳单"概率较小,中介应该选择开放性代理;若买方"跳单"概率较大,中介应对售价较高或较低的房屋采用开放性代理,对售价处在中间水平的房屋采用独家代理.另外,数值实验表明,随着买方"跳单"概率的增加,中介应对更多的房屋采用独家代理合约.而随着独家代理费的升高,在更大的"跳单"概率范围内,中介一定不应该选择独家代理合约.
- 王晨龚朴
- 关键词：房产中介独家代理合约选择
